Permasalahan lahan di Indonesia memiliki kompleksitas yang belum tertangani secara nyata. Ketersediaan lahan yang terbatas, sementara kebutuhan pembangunan fisik terus meningkat seiring pertumbuhan penduduk, menyebabkan konflik sosial tidak dapat dihindari. Konflik kepentingan antara pemerintah yang memerlukan tanah untuk infrastruktur dan masyarakat yang ingin mempertahankan hak atas tanahnya menjadi salah satu pemicu konflik sosial. Oleh karena itu, diperlukan reformasi hukum pertanahan yang mengintegrasikan mekanisme pengelolaan aset tanah negara untuk mengakomodasi kebutuhan pemerintah dan hak masyarakat guna mencapai keadilan sosial.
Konsep Bank Tanah diajukan sebagai salah satu metode pengelolaan aset tanah negara yang terpadu untuk menyelesaikan dilema pertanahan pembangunan. Penelitian ini menggunakan pendekatan hukum normatif dan analisis deskriptif kualitatif untuk mengungkap strategi pemerintah dalam pengadaan tanah melalui Undang-Undang Pengadaan Tanah, serta memperkenalkan komponen pertanahan melalui Undang-Undang Cipta Kerja, yaitu Bank Tanah.
Kebijakan Pengadaan Tanah Menurut Undang-Undang Pengadaan Tanah
Tanah merupakan kebutuhan dasar manusia dan modal strategis bagi kehidupan, tempat manusia dapat mencari nafkah, membangun tempat tinggal, perkantoran, dan memanfaatkan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Pembangunan berbagai fasilitas kepentingan umum seringkali membutuhkan lahan yang luas, yang umumnya telah dimiliki oleh individu atau badan hukum dengan hak atas tanah.
Pengaturan pengadaan tanah untuk kepentingan umum haruslah wajar, memberikan kejelasan hukum atas hak kepemilikan masyarakat, dan memberikan manfaat bagi kepentingan umum. Proses pengadaan tanah harus menghormati keabsahan hak atas tanah dan tidak mengabaikan kepentingan pribadi pemilik hak atas tanah, meskipun kepentingan umum harus didahulukan. Namun, kepentingan pribadi tetap harus dijaga dengan memberikan imbalan yang layak.
Sejak diterbitkannya Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (UU Pengadaan Tanah), pengaturan pengadaan tanah memiliki dasar hukum yang kuat. Pengadaan tanah didefinisikan sebagai kegiatan untuk memperoleh tanah dengan memberikan ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Namun, perbedaan persepsi mengenai kompensasi yang “layak dan adil” antara pemerintah dan masyarakat masih sering terjadi, mengindikasikan perlunya perubahan kebijakan pertanahan.
UU Pengadaan Tanah mengatur beberapa asas dalam pelaksanaannya, antara lain:
- Asas Kemanusiaan: Memberikan perlindungan dan penghormatan terhadap hak asasi, harkat, dan martabat warga negara.
- Prinsip Keadilan: Memberikan jaminan ganti kerugian yang layak agar pihak yang berhak dapat hidup lebih layak.
- Asas Manfaat: Hasil pengadaan tanah harus memberikan manfaat besar bagi masyarakat, bangsa, dan negara.
- Prinsip Kepastian: Memberikan kepastian hukum mengenai ketersediaan lahan dan jaminan kompensasi yang memadai.
- Asas Transparansi: Memberikan akses informasi pengadaan tanah kepada masyarakat.
- Prinsip Kesepakatan: Dilakukan melalui musyawarah tanpa paksaan.
- Prinsip Partisipasi: Mendukung partisipasi masyarakat dari perencanaan hingga pembangunan.
- Prinsip Kesejahteraan: Memberikan manfaat bagi pihak yang berhak dan meningkatkan kualitas hidup masyarakat.
- Prinsip Keberlanjutan: Operasi pembangunan dapat dilakukan tanpa batas waktu.
- Asas Keselarasan: Pengadaan tanah berjalan seimbang dengan kepentingan masyarakat dan negara.
Pelaksanaan pengadaan tanah melalui UU Pengadaan Tanah terdiri dari empat tahapan: perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil.
Bank Tanah Menurut Undang-Undang Cipta Kerja
Pada tanggal 5 Oktober 2020, DPR menyetujui RUU Cipta Kerja menjadi Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UU Cipta Kerja). UU Cipta Kerja ini merupakan
omnibus law yang bertujuan memfasilitasi dan merampingkan pembebasan lahan untuk penciptaan lapangan kerja, dengan memodifikasi dan menghapus sejumlah persyaratan dari UU Pengadaan Tanah. Salah satu hal penting dalam UU Cipta Kerja terkait sektor pertanahan adalah pembentukan Bank Tanah di Indonesia.
Bank Tanah adalah organisasi pemerintah yang bertugas mengelola dan mendistribusikan tanah melalui perencanaan, akuisisi, pengadaan, pengelolaan, penggunaan, dan distribusi tanah. Secara konseptual, Bank Tanah dapat disamakan dengan bank konvensional, di mana Bank Tanah mengumpulkan dan mendistribusikan tanah, bukan uang. Masyarakat dapat mendepositokan tanah mereka di Bank Tanah dan mendapatkan manfaat ekonomi.
Menurut Peraturan Pemerintah No. 64 Tahun 2021 tentang Lembaga Bank Tanah, Bank Tanah merupakan badan hukum yang bersifat unik (
sui generis). Bank Tanah berfungsi sebagai pengatur pasar tanah untuk menjamin efisiensi, rasionalitas harga, nilai tanah yang wajar dan adil, serta mengintegrasikan kebijakan, strategi, implementasi, dan evaluasi terkait pertanahan. Pembentukan Bank Tanah terkait dengan kesulitan pembebasan lahan di wilayah metropolitan, di mana tanah menjadi komoditas yang sulit dikendalikan. Bank Tanah penting untuk memastikan kepemilikan masyarakat atas tanah dan properti, serta melindungi kepentingan umum, pertumbuhan nasional, pemerataan ekonomi, konsolidasi tanah, dan reforma agraria.
Di bawah UU Cipta Kerja, tanah yang dikelola oleh Badan Pertanahan Nasional diberi status Hak Pengelolaan. Di atas Hak Pengelolaan ini dapat diberikan hak atas tanah berupa Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai. Pemberian Hak Pengelolaan ini diutamakan untuk kepentingan umum, kesejahteraan masyarakat, dan kemajuan bangsa.
Meskipun Bank Tanah bertujuan untuk menyederhanakan prosedur perizinan usaha dan investasi, terdapat beberapa kekhawatiran:
- Tumpang Tindih Kewenangan: Tugas dan wewenang Bank Tanah berpotensi tumpang tindih dengan Kementerian ATR/BPN.
- Potensi Penyalahgunaan Wewenang: Konsep Bank Tanah sebagai pemilik dan pengelola tanah negara berpotensi menciptakan kembali praktik domain verklaring di era kolonial, di mana tanah yang tidak dapat dibuktikan kepemilikannya menjadi milik negara.
- Pengabaian Kepentingan Masyarakat: Ada kekhawatiran bahwa pemerintah akan mengabaikan kepentingan dan keadilan masyarakat demi investasi, dengan memungkinkan sektor swasta mendapatkan tanah dengan harga murah.
- Kekosongan Hukum Kompensasi: UU Cipta Kerja tidak secara eksplisit menyebutkan kompensasi bagi pihak yang berhak dalam mekanisme kerja Bank Tanah, yang dikhawatirkan dapat merugikan masyarakat.
Efektivitas Bank Tanah dalam Implementasi Kebijakan Pengadaan Tanah
Pembentukan Bank Tanah diharapkan dapat menjaga pasokan tanah untuk kebutuhan pemerintah, terutama di kota-kota besar, dan juga bermanfaat bagi masyarakat kelas ekonomi bawah. Bank Tanah dapat mengatur distribusi tanah untuk kegiatan pembangunan dan menahan praktik spekulasi tanah.
Beberapa jenis tanah yang dapat menjadi sumber untuk Bank Tanah meliputi:
- Tanah Terlantar: Tanah yang sudah diberikan hak namun tidak diusahakan atau tidak dipergunakan.
- Tanah Aset Pemerintah: Tanah yang dimiliki oleh pemerintah federal, negara bagian, atau pemerintah daerah.
- Tanah Sitaan: Tanah sitaan dari putusan pengadilan (misalnya hasil korupsi) atau sitaan bank karena wanprestasi.
- Tanah Bekas Hak Guna Usaha (Erfpacht): Tanah bekas perkebunan yang secara resmi menjadi tanah negara setelah UUPA diberlakukan.
- Tanah Absentee: Tanah pertanian yang dimiliki oleh individu yang tidak bertempat tinggal di kecamatan tempat tanah berada, untuk mencegah pemerasan.
Efektivitas Bank Tanah dalam mengelola lahan di Indonesia ditentukan oleh beberapa faktor:
- Regulasi: Ketentuan hukum yang jelas dan spesifik mengenai tujuan, struktur kelembagaan, dan metode pengelolaan Bank Tanah.
- Pembiayaan: Kemampuan Bank Tanah untuk menggalang dana, yang dipengaruhi oleh struktur organisasi, tujuan, ruang lingkup kegiatan, dan ketersediaan dana.
- Faktor-faktor Lain: Kemauan politik pemerintah dalam membuat regulasi, rencana tata ruang wilayah, dan ketersediaan sumber daya manusia yang berkualitas dan profesional.
Dengan implementasi yang tepat, Bank Tanah diharapkan dapat mengatasi kendala pengadaan tanah, seperti proses yang kaku, keterbatasan SDM pertanahan, harga tanah yang tinggi, serta dapat menjadi instrumen yang efisien dan efektif untuk mendukung pengembangan wilayah dan mengendalikan pembebasan lahan secara wajar. Bank Tanah berpotensi menyediakan stok tanah pemerintah, menghemat APBN/APBD, mengurangi sengketa, dan membatasi ruang gerak spekulan dan mafia tanah.
Pemerintah memerlukan bantuan dalam pengadaan lahan untuk proyek-proyek pembangunan, karena keterbatasan ini telah menghambat kemajuan fisik. Meskipun UU No. 2 Tahun 2012 telah menjadi dasar kebijakan pengadaan lahan, banyak pihak percaya bahwa pemerintah membutuhkan instrumen lain.
Sebagai implementasi UU Cipta Kerja, pemerintah Indonesia telah membentuk Bank Tanah Indonesia berdasarkan Peraturan Presiden No. 113 Tahun 2021 dan Peraturan Presiden No. 24 Tahun 2021. Bank Tanah adalah organisasi pemerintah khusus yang menangani seluruh aspek administrasi pertanahan, mulai dari perencanaan hingga distribusi. Tanah di bawah pengelolaan Bank Tanah memiliki status Hak Pengelolaan, di mana di atasnya dapat diberikan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai.
Namun, konsep Bank Tanah dalam UU Cipta Kerja memiliki kelebihan dan kekurangan, terutama mengenai remunerasi yang memadai untuk memastikan Bank Tanah menjadi kepentingan investasi tanpa mengorbankan kepentingan dan keadilan masyarakat. Agar berhasil, Bank Tanah harus mampu menjamin keamanan hukum dan pertumbuhan ekonomi bagi masyarakat. Keberhasilan Bank Tanah di Indonesia sangat dipengaruhi oleh faktor legislasi, kelembagaan, pembiayaan, dan faktor-faktor pendukung lainnya.
